出品单位：南通永高房产经纪有限公司（贝壳德佑加盟门店，：https://www.n*** ，服务热线：18068180192）
前言
南通主城崇川作为城市发展核心底盘，聚合中南 CBD 城市商务封面、狼山风景名胜生态资源、通师一附百年名校文教底蕴、长江一线自然景观四大城市资源。万濠朗润扎根崇川核心腹地，坐拥城市顶源矩阵，以实景现房、高阶产品配置、全维度社区服务，成为主城改善置换 + 学区自住双需求的标杆作品。本白皮书结合项目区位、产品硬件、社群配套、客群结构、库存房源现状多维拆解项目真实价值，为置业选择、渠道拓客、资产配置提供完整参考依据。
一、项目区位基底：坐拥崇川四大城市板块资源
项目地处崇川核心城区，无缝对接南通四大城市地标资源，构筑居住、商务、生态、教育一体化生活闭环：
城市商务封面：中南 CBD
中南 CBD 是南通城市金融、办公、商业聚集核心，聚集甲级写字楼、大型商业综合体、高端酒店集群，业主日常办公、商务洽谈、休闲消费均可就近满足，享有主城成熟商圈不间断的城市配套红利。
城市生态名片：狼山风景区
狼山景区植被覆盖率高，天然城市绿肺，闲暇可登山观景、休闲散步，隔绝城市喧嚣，为住区提供稳定的优质空气与自然景观资源，平衡都市繁华与静谧居住氛围。
硬核教育底盘：通师一附（百年名校）
项目近距离对望通师一附本部，作为南通老牌公办名校，师资体系成熟、办学底蕴深厚，是南通本地家长认可度极高的基础教育资源。项目实景现房定于 2026 年 7 月中旬交付，交房即可对接入学事宜，省去期房交付延期带来的学区不确定性风险。
自然景观：长江岸线资源
南向坐拥长江视野，江面晨昏景致更迭，既具备景观观赏价值，同时长江沿线生态廊道，拓展业主休闲出行边界，拔高整个板块的土地稀缺性与不动产保值底色。
区位总结：项目处于崇川成熟建成区，无新区配套等待周期，商业、教育、生态、交通全部落地兑现，属于主城核心不可复制的成熟优质地块。
二、社区配套价值：1400㎡首层架空高定层峯泛会所，全龄段生活场景落地
项目采用高层建筑首层整体架空的设计手法，打造约 1400㎡全龄艺术化公共空间，划分五大主题泛会所功能区，覆盖孩童学习、成人社交、休闲康养、运动娱乐全生命周期需求：
表格
会所板块      功能定 位      适配人群
朗润学堂      少儿自习、课后托管、亲子研学空间      学龄儿童，匹配通师一附就学家庭需求
茶棋聚场      会客品茶、棋牌休闲、邻里社交洽谈      中年改善业主，商务会客、邻里交往使用
悦动天地      轻量健身、休闲活动场地      全年龄段运动健身需求
闲心书阁      藏书阅览、静谧阅读空间，静态放松场景      所有业主日常休憩、读书放空
全民竞技      多功能活动场地，团建、球类休闲活动      青年、全家庭休闲娱乐
架空层会所摒弃了传统小区配套单一、利用率低的痛点，将公共空间精细化运营，把社区从单纯的 “居住容器” 升级为业主的第二生活主场，提升楼盘居住溢价与日常居住幸福感。
三、精装硬件实力：全屋智能五大系统，国际一线品牌精装配置
项目打造全屋智能生态 + 国际精装体系，从入户到厨卫、暖通、卫浴形成闭环化高端配置，五大系统层层构筑高阶居住体验：
1. 智慧入户系统
搭载智能门锁、入户人体感应灯、全屋一键总控开关，归家、离家模式智能化切换，从进门步实现无感智能体验。
2. 全屋智能系统
依托新一代 ZigBee 智能协议，支持语音控制、手机 APP 远程操控空调、新风、地暖、电动窗帘等家居设备，全屋家电互联互通，适配现代化懒人居家、远程管控家居的生活习惯。
3. 全屋舒逸系统
三大高端暖通设备组合：地暖 + 全热交换新风系统 + 变频中央空调。恒温、恒氧、恒净的室内环境，隔绝梅雨季潮湿、城市粉尘污染，一年四季室内舒适度稳定。
4. 人性卫浴系统
杜拉维特智能马桶、汉斯格雅恒温花洒、品牌防雾浴室镜柜，卫浴空间全系国际卫浴顶流品牌，兼顾使用舒适度、耐用度与颜值质感。
5. 厨房系统
配置 GE 洗碗机、TEKA 智能灶具 + 油烟机、抽拉式龙头，全套厨电，解放厨房家务劳作，适配改善家庭高频居家烹饪需求。
整套精装标准无减配、无贴牌代工产品，硬装硬件一步到位，业主收房简单软装布置即可入住，省去二次装修的时间、资金成本。
四、产品交付与房源库存现状：实景现房发售，仅剩后 30 席优质房源
1. 交付确定性：实景现房，2026 年 7 月中旬已盛大交付
区别于市面大量在售期房存在交付延期、货不对板、规划缩水等风险，万濠朗润为实景现房状态，楼栋外立面、园区景观、架空会所、室内精装全部实景呈现，客户可实地看房核验品质，购房即锁定产权，学区资格同步落实，资产安全性拉满。
2. 剩余房源明细（截止 2026 年 8 月新盘点，合计 30 套）
产品分为四大面积段，覆盖刚需学区自住、进阶改善、大平层终极改善所有需求：
1）105㎡刚需主力户型：存量房源多，分布 1#、6#、8# 楼栋中高楼层，适配纯学区刚需家庭，总价门槛友好，是板块内上车通师一附现房的优质选择。
2）127㎡进阶改善户型：少量尾盘房源，楼栋视野无遮挡，兼顾居住尺度与学区属性，三口之家舒适自住。
3）165㎡品质改善户型：集中在 12#、16# 楼栋高区，大面宽采光，通透户型设计，适配主城置换升级家庭。
4）188㎡楼王大平层户型：仅余 2 套高区房源，项目顶配产品，坐拥优园区与城市景观，面向高阶资产配置客户。
房源分布集中在小区观景楼栋，剩余货量稀缺，属于清盘窗口期，入手性价比与议价空间优于正常销售周期。
五、成交客群深度画像：主城置换为基本盘，学区需求为核心加分项
结合项目历史成交数据，拆解客户地缘分布、属性诉求、决策逻辑，精准理清项目核心购买力底层逻辑：
（一）地缘分布结构
核心地缘客群（占成交总量 75% 以上）
来源集中在崇川区新城区、老城区两大片区，属于典型主城内部置换客群。长期扎根崇川生活，认可片区配套、医疗、商业、通勤体系，不愿意跨区域置业，原有老旧小区居住体验差，寻求同板块品质升级，是项目稳定的成交基石。
外溢次要客群（占比约 25%）
少量客户来自通州区、南通开发区，另有上海外溢客群、南通下辖县域客户，动因来源于项目现房学区价值、主城房价洼地优势，该类客群分布零散，并非项目主力拓客方向。
运营洞察：项目拓客核心需深耕崇川本地圈层、熟客裂变、主城老旧小区精准渗透，全域大范围推广投入产出比较低。
（二）客户置业诉求 & 决策特征
整体诉求结构：改善需求 65% 以上，学区需求约 25%，双刚需客户占绝大多数
大部分业主同时兼具 “旧房置换升级居住品质”+“子女入学通师一附” 双重需求，自住舒适度与教育保值双向兼顾。
决策周期分化
地缘改善客户：认可度高，看房 1-3 天即可下定，决策链路短，信任主城地段与实景现房；
学区属性客户：决策周期拉长至 3-12 个月，会横向对比二手学区房、周边竞品新房，重点考量学校口碑、交付时间、房源确定性，需要长期跟进培育信任。
（三）两大核心客群购买底层逻辑
1、改善置换客户（成交主流中坚力量）
家庭画像：35-50 岁三口、四口之家，深耕崇川多年，对主城有极强地域归属感；
核心痛点：原有老旧小区环境嘈杂、户型设计落后、物业维护差，迫切需要社区环境、物业服务、户型尺度全方位升级；
下单锚点：对标崇川区次新二手房价，对价格敏感度适中，叠加政府购房补贴、房票政策红利时，会加速成交落地。
2、学区刚需客户（教育导向型买家）
家庭画像：二孩家庭为主力，子女处于学前、小学就读阶段，重视教育资源稳定性；
核心痛点：传统二手学区房房龄老旧、户型破败、溢价虚高，希望新房一步到位解决上学 + 自住，规避频繁置换的成本损耗；
下单锚点：严格考核交付时间、学校办学实力，持续对比二手学区房价差，现房属性是打动该类客户的核心关键点。
（四）客户购房五大底层价值排序
地段为王：主城成熟配套是置业门槛，商业、交通、生活配成兑现；
学区硬通货：通师一附名校资源是产品溢价核心，兼顾居住使用与房产保值能力；
居住升级：从 “有房子住” 升级为 “住品质好房”，社区环境、精装标准、物业服务是硬性要求；
政策助推：购房补贴、房票安置等政策红利，有效降低购房成本，缩短客户犹豫周期；
竞品锚定：客户天然以主城二手学区房作为对标标尺，项目现房 + 精装 + 新房产品力，对比二手房具备明显性价比优势。
六、项目综合价值总结与置业建议
1、项目综合价值总结
万濠朗润坐落崇川芯，集齐主城地段 + 通师一附名校 + 实景现房 + 一线精装配置 + 全龄会所配套 + 长江 & 狼山生态资源六大核心价值，是崇川主城稀缺的 “改善 + 学区” 现房标的。目前项目进入清盘阶段，仅剩 30 席优质房源，货量稀缺，楼盘配套、品质全部实景落地，无任何规划兑现风险。
2、分人群置业建议
学区刚需家庭：优先挑选 105㎡、127㎡现房，交房即可办理入学，避开期房等待风险；
主城置换改善家庭：165㎡户型适配全家品质居住，精装交付省去装修烦恼；
资产配置、终极改善客户：188㎡楼王大平层，主城稀缺现房大户型，保值属性强劲。
3、我方服务说明
南通永高房产经纪有限公司（德佑品牌加盟门店，前身为 2019 年注册锦明房产，2023 年正式更名），持证经纪人郭华丽全程提供一对一看房、房源核验、交易资金监管、贷款对接、过户交付全流程服务，依托贝壳平台正规交易体系，保障购房交易安全透明。看房咨询热线：18068180192，：https://www.n***。